副業で民泊を始める方法とは？届出の手順・費用・注意点まで解説

「空き部屋や使っていない物件を活用して、副業で収入を得たいな」と考えたことはないだろうか。そんな人にぴったりなのが、民泊ビジネスだ。

民泊は、自宅や所有物件をゲスト（宿泊者）に貸し出して宿泊料を得るビジネスモデル。訪日外国人の増加やAirbnbなどのプラットフォームの普及もあって、副業として民泊を始める人が年々増えているんだよね。

ただし、民泊を始めるには法律に基づいた届出や許可が必要で、知らずに始めると罰則を受ける可能性もある。この記事では、副業で民泊を始めるための手順、届出方法、初期費用、そして注意すべきポイントまで、初心者にもわかりやすく解説していくよ。

民泊ビジネスの3つの運営形態

民泊を始めるにあたって、まず知っておきたいのが法律上の3つの運営形態。それぞれ必要な手続きや営業日数の制限が異なるから、自分の状況に合った形態を選ぶことが大切だよ。

住宅宿泊事業法（民泊新法）による届出

副業・小規模運営なら、この民泊新法がもっともおすすめ。届出だけで始められて、費用もほとんどかからない。ただし、年間の営業日数は180日までという制限がある。物件の設備要件として、台所・浴室・便所・洗面設備の完備が必要だよ。

旅館業法に基づく許可

年間を通じて営業したい場合は、旅館業法の「簡易宿所営業」の許可を取る方法がある。180日制限がないぶん収益性は高いけど、自治体への申請・審査が必要で、消防設備の設置など初期投資が大きくなる傾向がある。

国家戦略特区の特区民泊

東京都大田区や大阪市など、一部の地域で認められている制度。最低宿泊日数が2泊3日以上という条件がある。対象エリアが限られているので、自分の物件が該当するかどうか確認が必要だよ。

民泊の制度や運営の流れを1冊で確認しておきたい方は、民泊の入門書が参考になります。

民泊新法での届出手順

ここでは、副業で始める人がもっとも選びやすい「住宅宿泊事業法（民泊新法）」での届出手順を詳しく解説していくよ。

ステップ1：物件の適合確認

まずは、民泊に使いたい物件が要件を満たしているか確認する。具体的には、台所・浴室・便所・洗面設備が揃っていること、そして居住要件（現に人が住んでいる、または入居者を募集している状態）を満たしていることが必要だよ。

ステップ2：必要書類の準備

届出には以下のような書類が必要になる。

• 住宅宿泊事業届出書
• 住宅の図面（間取り図）
• 住宅の登記事項証明書
• 賃貸の場合は転貸承諾書
• マンションの場合は管理規約の写し
• 消防法令適合通知書

ステップ3：民泊制度運営システムで届出

国の「民泊制度運営システム」からオンラインで届出ができる。必要情報を入力して書類をアップロードすれば、自治体への届出が完了する。審査期間は自治体によって異なるけど、概ね2〜4週間程度で届出番号が発行されるよ。

ステップ4：Airbnbなどのプラットフォームに登録

届出番号を取得したら、AirbnbやBooking.comなどのプラットフォームに物件を登録する。写真や説明文をしっかり作り込むことで、ゲストからの予約が入りやすくなるよ。

民泊を始めるのに必要な費用

副業で民泊を始める場合、どのくらいの初期費用がかかるのかは気になるポイントだよね。ここでは費用の内訳を解説していく。

初期費用の目安

物件の状態にもよるけど、最低50万円程度からスタートできるケースもある。主な初期費用は以下のとおり。

• 家具・寝具・アメニティの購入費：10〜30万円程度
• 消防設備（火災報知器・消火器）の設置費：数万円〜
• Wi-Fi環境の整備費：数千円〜
• スマートロック（鍵の受け渡し用）：1〜3万円
• 撮影費用（プロカメラマンに依頼する場合）：1〜3万円

スマートロックや火災警報器、消火器などの設備は、通販で価格を比較しながら揃えることもできます。

ランニングコスト

毎月かかるランニングコストも把握しておこう。

• 清掃費：1回あたり3,000〜8,000円程度（物件の広さによる）
• 消耗品費（アメニティ・タオル等）：月数千円
• 光熱費の増加分：月5,000〜10,000円程度
• 管理委託費（家主不在型の場合）：売上の20%前後が相場

アメニティなどの消耗品は、まとめ買いしておくと補充の手間とコストを抑えやすくなります。

副業民泊の「家主居住型」と「家主不在型」

民泊新法では、家主が同じ建物にいるかどうかで2つのタイプに分かれる。副業で始める場合はどちらに該当するか確認しておこう。

家主居住型

自宅の一部（空き部屋など）をゲストに貸し出すスタイル。家主が同じ建物に住んでいるから、ゲスト対応が直接できる。管理業者への委託は任意なので、コストを抑えやすい。

家主不在型

副業で始める方のほとんどが「家主不在型」に該当する。この場合、住宅宿泊管理業者への管理委託が法律上義務付けられている。委託費は売上の20%前後が相場で、ゲスト対応・清掃・トラブル対応などをすべて任せられるから、本業に支障なく運営できるのが魅力だよ。

副業で民泊を運営するときの注意点

民泊は魅力的な副業だけど、トラブルを避けるためにいくつかの注意点を押さえておく必要がある。

マンションの管理規約を確認する

分譲マンションでは、管理規約で民泊が禁止されているケースが多い。規約に違反すると、管理組合とのトラブルに発展するから、事前に必ず確認しよう。

近隣住民への配慮

ゲストの騒音やゴミの問題は、近隣トラブルの原因になりやすい。ハウスルールを明確に設定して、ゲストにしっかり伝えることが大切だよ。

自治体の条例をチェック

自治体によっては、民泊新法に加えて独自の条例で営業日数や区域を制限しているところがある。届出前に必ず自治体の窓口や公式サイトで確認しておこう。

確定申告が必要

民泊で得た収入は雑所得（または事業所得）として確定申告が必要。年間20万円以上の副業所得がある給与所得者は、必ず申告しよう。経費として、清掃費・消耗品費・管理委託費・減価償却費などが計上できるよ。

民泊で収益を上げるコツ

せっかく民泊を始めるなら、できるだけ収益を上げたいところ。ここでは、副業民泊で成果を出すためのポイントを紹介するよ。

写真にこだわる

プラットフォームでの予約率を大きく左右するのが写真のクオリティ。明るく清潔感のある写真を掲載することで、ゲストからの信頼度がぐっと上がる。プロのカメラマンに依頼するのも有効な投資だよ。

レビューを積み重ねる

最初の数件のレビューが、その後の集客に大きく影響する。開始直後はリーズナブルな価格設定で良質なレビューを集めることに集中しよう。レビュー評価が高まれば、自然と予約も入りやすくなるよ。

繁忙期と閑散期で料金を調整する

観光シーズンやイベント時期は宿泊需要が高まるから、料金を上げることで収益を最大化できる。逆に閑散期は料金を下げて稼働率を維持するなど、柔軟な価格設定が大切だよ。

民泊副業に関するよくある質問

Q. 賃貸物件でも民泊はできる？

賃貸物件でも民泊は可能だけど、大家さん（物件オーナー）の転貸承諾が必要になる。賃貸借契約書に民泊・転貸に関する条項がない場合は、オーナーに直接相談して承諾書をもらう必要があるよ。無断で始めると契約違反になるから注意しよう。

Q. 会社にバレずにできる？

副業禁止の会社に勤めている場合、住民税の納付方法を「普通徴収」にすることで、会社にバレにくくなる。ただし、会社の就業規則を確認して、副業が認められているかどうかは事前に確認しておこう。

Q. 民泊の平均的な収入はどのくらい？

立地やシーズン、物件の魅力によって大きく異なるけど、都市部のワンルーム1室で月5〜15万円程度の売上が目安とされている。ここから管理委託費や清掃費などの経費を差し引いた金額が実際の手取りになるよ。

Q. 180日制限があると副業としては物足りない？

年間180日というと約半年分。繁忙期（年末年始・GW・夏休み・連休前後）に集中して稼働させれば、180日でもかなりの売上を出せる可能性がある。逆に閑散期は無理に稼働させなくていいから、副業としてはちょうどいい制限とも言えるよ。もし180日では足りないと感じたら、旅館業法の簡易宿所営業に切り替えることも検討できるね。

Q. 消防法令適合通知書はどうやって取得する？

消防法令適合通知書は、管轄の消防署に「消防法令適合通知書交付申請書」を提出して取得する。消防署の職員が物件を実地検査して、火災報知器や消火器の設置状況をチェックするよ。検査に合格すれば通知書が発行される。申請から発行まで1〜2週間程度かかるから、余裕を持って申請しておこう。

Q. インバウンド（外国人観光客）向けにするコツは？

外国人ゲストをターゲットにする場合は、英語（できれば中国語・韓国語も）での案内資料を用意しておくと評価が高くなる。Wi-Fiのパスワードや交通アクセス、ゴミの出し方などを多言語で説明したカードを置いておくだけでも、ゲストの満足度が上がるよ。Airbnbの物件説明も英語で書いておくのは基本だね。

まとめ

副業で民泊を始めるなら、まずは民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づく届出からスタートするのがおすすめ。届出の手続き自体はそこまで難しくないし、オンラインで完結できる。

初期費用は物件の状態次第だけど、50万円程度から始められるケースもあるから、不動産投資と比べるとハードルは低いほう。家主不在型なら管理業者に運営を任せられるから、本業との両立もしやすいよ。

ただし、法律を守った運営が大前提。届出なしの営業は罰則の対象になるから、この記事で紹介した手順に沿って、正しいやり方で始めてほしいね。

参考リンク：観光庁 民泊制度ポータルサイト / 厚生労働省 民泊サービスについて